福州楼市8月起了变化

      房价打折的声音小了，优惠促销的动作少了，新盘上市的量减了……可是，千万不要把这些信息看作楼市疲软的讯号。殊不知平静之下暗流涌动，有不少开发商正在悄悄调整营销策略和时间，将8、9月当成“整装待发”的重要时刻，而目的只有一个，就是为了迎接奥运之后的“红十月”。

　　现象促销“暂停”

      7月之前，“降价”是福州楼市的主基调，而从7月下旬开始，媒体上赤裸裸谈房价的楼盘广告则明显减少。“与前一阶段几乎无盘不降的情况相比，目前福州楼市打折促销的声音确实明显减小。”房地产销售人士林先生说。

      “上月中下旬，我们按预期排定了8月份的促销计划，但与前几个月不同，方案遭到了公司上层的否定。”某地产公司销售部人士不解地告诉记者，其实就在前一阵，老板还要求销售部门拿出“更有力”的促销方案。遇到同样困惑的楼盘销售人员不在少数，在新区某楼盘，一位销售人员懒洋洋地告诉记者，前一阶段的促销活动暂停，目前还没有新的价格策略出台。

      即便对一些8月份照常推出促销计划的楼盘来说，打折、低价也不再像以往一样大张旗鼓。据一位广告公司人士介绍，在他们负责的项目中，有一个楼盘的销售价格相当有诱惑力，广告公司也想以此为主打向市场推广，但此广告方案却得不到开发商的支持。这位人士说，开发商要求8月份的地产广告尽量回避价格。

　　整装待发

      “8月，开发商对卖房普遍‘意兴阑珊’。”有业内人士告诉记者，在开发商的这种“消极”心态下，8月楼市可能会显得比较疲软，新盘上市量也少于往常。

      “我们8月份没有大的营销计划，基本按常态卖房，能卖多少算多少。”记者对数个楼盘进行调查时，不少开发商这样告诉记者。甚至有业内灵通人士告诉记者，有些开发商正在计划本月给销售人员放次大假。与此同时，一些新盘也不约而同地将开盘的时间放在8月之后，如正祥·橘郡、海润尊品等楼盘。

      从表面上来看，开发商们在8月显得比较“消极”，但实质上谁也没闲着，谁也不轻松。融信地产人士告诉记者，8月份我们会做一些营销活动，但重点还是放在对各方面资源的整合，这些资源包括市场、老客户及潜在客户等，到了9月份以后，我们会有一个比较大的动作。“这个月，我们都在为即将到来的传统‘金九银十’销售旺季做准备。”名城地产人士告诉记者，地产市场看似平静，其实许多开发商都在较着劲呢。还有开发商告诉记者，“8月份，我们也不能闲着，主要进行客户的累积，准备奥运之后开盘。”

　　【分析】大赛期间休养生息

      8月份正值奥运会在中国举行，在这百年一遇的时刻，大多数人的注意力会转到奥运赛事上，而人们置业注意力的转移无疑会使8月成为楼市“望季”，在这种情况下，许多开发商选择了观望。

      “我的经验是全球性体育赛事一开锣，楼市随即进入淡季。比如，以前的世界杯足球赛等。”开发商郑先生告诉记者，今年欧洲杯足球赛期间，各大楼盘就出现人流量大幅减少的情况，更何况今年奥运会在家门口举办，市民会把精力更多投入观看赛事。

      “刚好利用这个月好好休养生息”，有一位开发商戏言说，前一阵打折促销，已经伤筋动骨了，现在趁奥运会带来的“平静期”，想想高招，看如何做好后市。

    期待后市或有利好

      “对后市预期不明是开发商选择在8月‘不动’的根本原因。”业内人士分析说，就现阶段而言，“房市”还属于“政策市”，受国家政策影响较大，而目前政府各种救市信号明显，不少开发商盼望奥运后，受利好消息影响楼市或可改变前期清淡局面。

      今年上半年，受银根收紧等一系列调控政策影响，开发商不得不选择降价，虽然诸多热力十足的打折促销手段在一定程度上提高了楼市的成交量，但不少开发商对记者坦承，即便存在单个楼盘热销的情况，也并不能说明整个房地产市场观望气氛在发生变化，降价实际并未驱散笼罩在行业上空的观望阴霾。也就是说，降价是开发商不得已而为之的无奈之举。“实际上就是在前期不得不降价的情势下，不少开发商还是想了一些回避招数。”据一位业内人士透露，上半年，不少开发商拿出的促销房源或位置一般，或结构普通。就拿金山某楼盘来说，前期放出的房源多为高层住宅10层以下的房源，真正的好房源，即那些10层以上的房源，其实并没有放出。除了对上市房源有所选择外，还有一些开发商则在拿到预售许可证后，延期售房。这些举动实际上说明一点，开发商还是希望撑过最难的日子，走好后市。

      而现在确有不少对后市利好的消息出台，最明显的莫过于从4日举行的福州市政府常务会议上传出消息：在保持稳定的前提下，将微调政策积极引导房地产开发与消费，鼓励房地产市场持续稳定健康发展。虽然，会议之后的多项政策如提高公积金贷款年限、有限定地调整普通住宅标准等对市场影响度并不是太大，但多位房地产业内人士均表示，这至少发出一个比较确定的信号：政府开始着手“救市”。与此同时，更高层面亦有不少利好信号放出，其中对开发商影响最大的莫过于金融政策了。7月19日，在银监会2008年年中工作会议上，银监会主席刘明康在重申“有保有压”观点之时，亦提出要满足正常合理的房地产信贷需求，支持房地产市场的健康发展。如果这些信号能落实至市，那么可以在很大程度上救开发商一“命”，要知道近两个月，国内多个省市房地产的开发贷款已经全面停止，大部分银行纷纷给开发贷款亮了黄牌，令不少房地产企业遭遇前所未有的生命大限，而这正是前期降价之风越刮越盛的根本原因。

      “转机来临前，先按兵不动，这恐怕是不少开发商的普遍心态。”一位业内人士如是说。

　　【后市】房源集中上市竞争

      8月之后，福州楼市将迎来新盘，尤其是高端楼盘的上市高峰，由此带来的竞争亦在所难免。

      “上半年不少开发商暂缓或延缓新房源的上市时间，但受各方面条件所限，今年下半年这些新房源都必须进入上市销售阶段。”有业内人士预测，今年下半年有上市房源的项目达数十个之多。

      “估计，9至10月份是一个上市高峰”，一位开发商告诉记者，因为从销售角度说，每年的9至10月份是传统的“金九银十”销售旺季，而今年，这个旺季有可能释放出前9个月份被压抑的购房热情，值得期待；另外，对于一个项目而言，从拿地到项目推出，开发周期一般控制在一到两年左右。而2006年和2007年是福州土地拍卖的高峰期，当时的项目到了2008年下半年，均进入了正常的销售阶段。最为关键的是福州市对项目的开发时间、上市时间有明确规定，对取得预售许可证项目的开盘时间也有规定，而9至10月也是不少楼盘的上市后限。

      在今年下半年上市的项目中，高端项目占了很大份额，有业内人士认为，这些即将上市的高端住宅有可能成为推动福州房价上涨的主力军。由于多数即将上市的高端项目开发成本普遍较高，楼面地价多在7000元/平方米以上，即使微利薄收，其入市价格也必在每平方米万元以上，且无降价空间，这些都有可能对2008年下半年形成强大的刺激作用。“至少会对购房者产生楼价上扬的效应，从而激发人们的购买欲。”地产销售人员李小姐说。

      但“新房源上市量的增多，必然会使市场竞争加剧，不能排除在某个区域会再次爆发大规模的价格战”，业内人士郑先生说，仔细研究新上市房源的布局可以发现，在个别区域，会集中上市一批定位相似的楼盘，这虽然会给购房者带来更多的选择，但不可否认也会加大区域楼市的竞争度。当然，多数开发商也经过了前期，特别是8月份的调整，一般情况下会在项目各个环节的工作都完成后，以一种完全成熟、完备的情况再面世，这样加上有效的推广，容易引起热销，销售速度也比较快，也就很容易提升产品的价值，使产品价值最大化。