7月，2008年已到年中时节，盘点半年来的福州楼市，一系列调控政策下，房企、市场、消费者显现“链条反应”，促使各方自谋新变。对开发商来说，土地拍卖不再“亢奋”而是趋向了理性的回归，销售上，去年年底的“捂盘”到今年上半年的“放量”，福州开发商的营销手段来了一个“大幅转身”；而对消费层面而言，今年上半年，投资者心态发生“拐点”，但却更大程度地刺激了刚性需求的购买人群，福州房地产市场开始呈现“以自住需求、本地居民购房为主”的格局，外地、本市购房人群的比例从原来“六成外地人”一下子转为“七成本地人”，这其中变化，不可谓不大。

      进入下半年，福州购房者最为关心的问题，莫过于福州房价的走势。福州，海西发展“桥头堡”的定位和地位、东部新城崛起、旧城改造、城镇化进程等带动的巨大刚性需求，让多位专家在分析时均表示：下半年，福州房价调整空间有限。

　　盘点

　　卖方

　　土地“疯狂不再”

      对福州的地产界来说，2007年9月11日是一个让人印象深刻的日子，万科地产用27.2亿元的高价震撼入榕。曾有不少福州房地产从业者断言，这将全面提升福州市区土地出让均价。然而，随后的土地拍卖会上，让人看到的，更多的是开发商的理性回归。

      在今年上半年的土地招拍过程中，福州房地产企业不如往常那样“亢奋”，举牌次数明显减少，更加冷静，转让价格更加合理。同样是去年9·11拍出的白马路原福州玻璃厂,其楼面地价高达9953元/平方米，直逼在建楼盘的售价，这个价格显然超过目前市场的承受力，而囤地等待市场复苏的后路又被政策所断绝，退地似乎成了最好的选择。有此明鉴在前，福州大部分房企更加理性地对待土地储备，“只买对的，不买贵的”，如今已经成为开发商面对土地市场的一句先行词。2008年上半年，福州土地市场地王不再，向理性回归。

　　营销“以量取胜”

      从去年年底的“捂盘”到今年上半年的“放量”，福州开发商的赢利方式来了个“乾坤大挪移”。

      今年年初开始，融信·宽域打出了“用3房的钱，买4房楼中楼5000元/m2起”的口号；4月6日融侨观邸2.2万大礼包限时速递；金辉·天鹅湾推出的61平方米精品小复式，总价42万起；世欧·彼岸城、大儒世家·朗园、中庚城、美林湾二期、博士后缘墅、大洋鹭洲二期等也纷纷竞争上市，推出这样或那样的营销高招，吸引了众多消费的人流。

      商家促销，在楼市中并不少见，但细心的购房者会发现，今年福州楼市的旺销不同以往。首付代垫、一年月供代垫、送装修基金、抽奖抵总额，各类促销活动频频，激活了福州楼市的“刚性”购买力。不难看出，万科的“快开快售、薄利多销、以量取胜”模式显然起到了行业的带头作用，并逐渐成为主流。

　　产品“好房不愁卖”

      江南水都·心巢共有817户精装修小户型。从1月19日2号楼开盘到5月24日心巢楼王的热销，五个月时间，江南水都·心巢五次开盘、五次旺销。

      5月，金辉枫尚推出120套房源，五一当天就成交了98套；摩卡三期两房户型基本售罄……的确是今年初以来福州楼市少有的火爆数据。泰禾红树林高层两次开盘当天销量均过70%；三盛·中央公园多次加推；7月19日，江南水都·意境开盘当日销售70%……

      “从上半年的竞争态势来看，福州市场已经根据品质的不同而出现产品线层次明显的分区,对于高档楼盘而言，其销售更加依赖于品质。若价格与品质相称，销售热情将不减以往。”金辉集团总裁郑长胜表示，“不论在何时，作为一个负责任的开发商，一定要秉承‘产品制胜’的宗旨，这正是‘好房不愁卖’的道理。”

                                               买方

　　人群：外地转为本地

      今年上半年，福州房地产市场行情持续低迷，购房主力却悄悄地由“外地人”变为本地居民。业内专家认为，福州楼市的炒房泡沫正在被一点点地挤出，逐渐替代炒房因素的刚性需求成为左右楼市调整的重要因素。

      据悉，今年上半年，福州房地产市场开始呈现“以自住需求、中小套型、本地居民购房为主”的格局，居民购买商品住宅1.01万套，套型面积小于90平方米的占总数的51.28%，74.57%的购房者为本市居民。记者从省建设厅了解到，从2006年开始，当时福州购房人群的结构，60%以上的购房者为“外地人”，有来自省内其他地区的，也有来自浙江温州等外省地区。而巧合的是当时福州市新建商品住房月涨幅连续几个月高居全国70个大中城市前列，“大量‘外地人’在福州买房是房价被炒高的主要原因之一。”一位业内人士很肯定地表达了自己的观点。

　　需求：投资让位自住

      三盛·中央公园、中庚城、江南水都·心巢、融信·宽域、世欧·彼岸城、仁文·大儒世家等上半年在售楼盘都取得了不错的业绩。

      在采访中，记者发现目前愿意掏腰包的购房者不论是一次置业还是二次置业者，多是为了自身居住。三盛·中央公园有关负责人告诉记者，该项目的购房群体主要为省市直机关公务员、银行、企业高管及高级白领，他们都是以自住为主。同样，目前融信·宽域、仁文·大儒世家、世欧·彼岸城、福晟·钱隆金山等多个楼盘的购房者也多为自住型。

      “在政策、资金、市场信心等综合作用下，福州楼市在大背景下也出现了消费层面的心理‘拐点’”。另外，记者从福州一些房产中介了解到，今年上半年，福州楼市出现了外地炒房团抛售房源的高潮。据福州一家大型房产中介公司介绍，今年二季度，该公司一口气接了多套温州人在福州买的房子。业内人士认为，今年上半年福州房地产投资需求减少主要是受政策面影响，楼市获利面不大，且银根紧缩使得投资成本剧增，加上演变趋势尚不明朗，谨慎再谨慎，成为当前投资者的共识。

　　展望

　　豪宅大量入市

      下半年，万科·金域榕郡、阳光·白金瀚宫、世茂天成、融汇江山、正祥·橘郡这些高端产品都将入市销售。

      除此之外，2008年将是继2006年以后福州第二个别墅产品的放量高峰年，预计全年福州别墅投放量将达到180万平方米，包括联排产品、独栋产品等类型在内的各种别墅将全方位进入市场。另外，市中心、东区、南台区等在9·11土地拍卖之后的项目楼面地价均在7000元/平方米上下，即使微利薄收，其入市价格也必在每平方米万元以上，且无降价空间。加之市中心每平方米万元以上的豪宅项目相继入市，因此，这些都有可能对2008年下半年形成强大的刺激作用，而成为福州房市上扬的基础。

      有专家预计，今年下半年，诸多高价产品会合将形成合力，推动福州楼市，2008年，有可能成为万元楼盘首次大规模入市的第一年。

                                        开发成本攀升

      从土地供应上看，福州市土地供应从2006年的2162亩缩减到2007年的788亩，而土地每亩均价却从2006年的368万元/亩涨到2007年的1087万元/亩，2007年拍卖的土地楼面总体均价达到7111元/平方米。

      如果以楼面地价7000元/平方米计，则其销售单价必超10000元/平方米，土地成本已占总销售价格近60%。因此，只要土地价格不降，则房价亦不可能降。

      “今年新建商品房成本，每平方米价格大约上涨300元。”一位业内人士告诉记者，水泥的价格由去年的300多元/吨蹿到现在近500元/吨，钢材由去年此时的3000多元/吨翻到目前的6000元/吨左右，商品房开发成本水涨船高是铁板上钉钉的事，房价下跌空间一定程度上被封杀。

　　政策值得期待

      日前，银监会主席刘明康在银监会2008年年中工作会议上强调：下半年，银监会将重针对性、时效性、预见性，提出具体而实际的措施，解决突出困难和问题，满足正常合理房地产信贷需求。而在此之前，光大银行北京、上海、广州等地分行不仅将住房贷款固定利率的优惠利率、基准利率和上浮利率全部下调，而且将商用住房的固定利率也一并下调。

      从这些动作来看，近期政策面反复强调要求保证金融体系安全，与此同时要保证房地产市场的稳定性。管理层面的意图非常明显，既要防止暴涨，也要防止暴跌。记者从省建设部门了解到，对于下半年房地产市场走势，从投资来看，因拆迁难度加大、市区土地供应不足等原因，使上半年土地供应量减少，对投资的影响将在下半年乃至明年逐步显现。且经过2007年下半年至2008年上半年连续数月的持币观望，客群的刚性需求明显增强，而土地放量减少所导致的有效供给不足，将促使2008年下半年存在消费购买的“井喷”的可能性。