福州市中心的世茂天城、阳光白金瀚宫、盛世茶亭；五四北的三盛·中央公园；南江滨的江南水都·意境……6、7月以来，福州大量楼盘集中亮相,而此前在售的仁文大儒世家·朗园、中庚城、彼岸城等一批项目，也纷纷开始加推房源。

      今夏的福州楼市，或是公开，或是开盘，锣鼓喧天，好不热闹。但细数这些公开亮相的产品之后就会发现，活跃的地产企业始终是融侨、阳光、世欧、融信、金辉、中天、中庚、仁文、三盛、三木、正祥、海润等这些一线发展商，“熟面孔”不过二十多家，而中小地产公司在今年的福州楼市上几近匿迹。

      有专家指出，在福州房地产市场竞争日趋激烈的今天，地产企业“寡头时代”的特征已经显现无疑，而品牌化无疑是未来楼市的大趋势。
 
                             现象 少数房企“瓜分”市场

      今夏的福州房地产市场依旧与天气一样“火热”。世茂天城、阳光白金瀚宫、建发领域、万科·金域榕郡、三盛·中央公园、正祥·橘郡、江南水都·意境……近一两个月来，新盘纷纷亮相，而融侨观邸、公园道1号、彼岸城等等之前公开的在售项目也不减其销售势头。据本报今年6月的福房指数市场分析报告显示，“福州楼市延续了上月成交量回暖的趋势，出现成交价量齐升温的欣喜景象”。6月的福房指数为136.55，继5月后再度上扬，与去年同期相比上涨7.16%。相比5月的136.44，6月指数增长了0.11点，月涨幅为0.08%。

      比起往年的市场，今年的开发量不在少数，在售的楼盘数量比起今年上半年更是有增无减。但细心者不免发现，发出这些热闹“吆喝”声的不过就是那几张为数不多的“熟面孔”：融侨、阳光、三盛、融信、中庚、正祥、世欧、仁文、海润、金辉……“再一回想，这些‘熟面孔’何曾不是近两年来在土地拍卖市场上频频露脸的企业”，业内人士林先生说，其实近两年来土地拍卖市场上“一边倒”的迹象就已经反映了如今销售市场上的品牌集中程度。

      从2006年以来，福州的各大土地拍卖会上，能拍到土地的企业都是资金流极为充裕的“大户”，所以从2007年开始，福州市场上逐渐上市销售的房地产项目，也都集中于这些大开发商旗下。有学者曾指出，楼市普遍存在着一个“二八定律”。即20%的开发商掌握着80%的土地资本与销售市场，形成大房地产开发企业主导整个房地产市场的格局。  

      那么，今年以来，这些细数起来不超过20家房企“瓜分”福州房地产销售市场的现状，是“二八定律”在福州市场上的初显威力？

    探究 土地市场早埋“伏笔”

      有专家指出，福州楼市如今上演的“二八定律”，并非偶然。早在2006年，福州土地拍卖市场的付款方式开始调整，就为这一现象的出现埋下了“伏笔”。

      几年前，逾百家的房地产公司在福州土地市场上你争我夺。经过几年来大浪淘沙，不少中小型地产企业销声匿迹。福州楼市渐渐成为十余家大房地产企业争斗的舞台。“2006年的土地招拍会上，中小地产企业就逐渐集体‘失声’”，一位地产专家以2006年9月的两次土地拍卖会为例，到场的开发商泰禾集团、中庚集团、华辰地产、福晟集团等，有9家是福州土地交易市场上的常客，将挂牌会现场变成了几家大型地产企业比拼资本的角斗场。而这些角逐过后的土地，经过正常的开发设计环节，如今正逢上市销售时节。

      一位曾多次参与近年福州土地拍卖的某地产公司企划部负责人告诉记者：“出现这种现象的原因是近年来拍卖地块的资金门槛也逐渐提高了。现在的土地交易就是拼资本，那些小企业哪有可能和大型的地产企业同台竞技？” 以前土地拍卖的付款方式是土地受让方在180天内分三次付清地价款，但2006年以来，土地付款方式几经修订，如今的要求是在拍卖后30天内将地价款全额缴清。“这对于地产企业的开发影响是致命的”，福州一位不愿透露姓名的专家这样表示。

      业内人士认为，这是资本“寡头时代”所带来的福州地产“寡头”现象，是市场竞争的必然结果。照这个趋势发展，福州的大地产企业将凭借着自身的资本优势在土地交易市场中“攻城略地”，中小地产企业将因资金、土地等限制，逐渐失去生存的空间。“强者更强，弱者更弱”的地产格局将逐步形成。

应对 强者愈强 品质为“主心骨”

      面对土地以及如今的销售市场，福州房地产趋向品牌企业集中的情况，开发商们普遍表示出乐观的一面。

      三盛集团有关负责人表示：“面对越来越贵的土地价值，开发商自然要提高产品的品质，才能保障土地资源得到充分应用。在产品品质方面，在售后服务等方面，购房者都将得到更为优质的产品。而且土地相对集中，对于城市的发展面貌也有好处，能提高福州的城市形象。”

      这其中，产品品质将更有保障是多数人的共识。早些年房地产市场处于粗放型发展阶段，房地产企业门槛不高，不少小开发商充斥其中，许多都是项目公司，做完一个项目就跑了，或者换个公司名称继续开发，许多质量、产权证等遗留问题得不到解决。但在现在的市场上，企业品牌开始成为购房者关注的重要因素。

      融侨地产相关负责人认为，经过近些年的发展，消费者已经意识到小开发商的项目更没有保障。未来的竞争是客户资源的竞争，大开发商通过提高产品品质、物业服务、售后服务等方式，才能取得客户的认可。仅仅粗略统计一下今年6、7两月的活动，就会发现福州各大地产公司的“亲客”活动始终没有消停：6月1日，三盛地产掀起了新一波针对三盛会会员的回馈活动，为新房促销，取得了不俗的销售业绩；7月8日，借正祥橘郡即将面市之机，正祥集团大张旗鼓推出其主打商商联盟运作模式的正祥会，以求吸引潜在购房者；而7月13日，由中庚会主办的“快乐家庭加油奥 运，水上趣味运动会”系列会员活动也将展开……各家品牌地产旗下的“客户会”早已不仅仅是单纯做人气、造声势那么简单，在培养客户对企业品牌忠诚度的同时，也成为了为项目销售造势的“利器”。

      “盖房子简单，但服务则不容易复制，这是更高层面的竞争”，有专家表示，房地产是技术共享行业，容易达到市场平均水平，但各自的“内功”修炼起来可不是一朝一夕那么简单。土地和产品集中在品牌企业中，大家就要比拼品质、比拼服务，消费者得到的自然是更优质的产品与服务。

竞争激烈 稳定是主旋律

      几年前，福州楼市中大小企业各自为政，大大小小数百家房地产公司，通过几年的发展，数量慢慢减少。而近两年来这种情况正随着市场的发展而改变，拍卖土地更是集中在为数不多的十几家开发商手中。

      “土地向品牌开发商集中，这是很清晰的发展趋势。一个行业的成熟必然要经过洗牌，洗牌的结果就是弱者出局。在现在土地不断攀高的情况下，土地款支付的条件对开发商的资金实力、资金运作能力提出了很高要求，这样小开发商就难以发展。”对此，融侨地产相关负责人这样认为。

      面对2007年年底以来的市场调整，榕开发商对后市的热情依旧不减，对于市场未来的发展态度乐观。中庚集团有关负责人认为，福州作为省会城市，区域优势非常明显。近年来提出的海峡西岸的概念，则是福州进一步发展的利好消息。前几年福州循序渐进地进行着东扩南进，取得了明显的发展。接下去跨江面海大福州的格局自然更值得期待。

      在采访中，大部分开发商都表示了一致的“后市向好”的观点。我省一地产专家指出，目前，中国依然处于发展阶段，城市化进程也在持续进行中，福州城市化不可逆转。市场上对“楼市虚火”或是“楼市拐点”这样的质疑声，也并不会影响开发商们对市场的判断，他们表示福州楼市稳步发展依然是未来的主旋律。

    □后记

    地产品牌 “剩者为王”

      “资源向品牌集中”，这个概念并不令人费解。

      综观这些高声“吆喝”的企业，这些品牌“大腕”精心布局的发展战略其实并不复杂，其思路包括四步内容：培养队伍、打造品牌、寻找土地，同时找钱。

      在这一轮调控过程中，土地、资金、人才等种种不可或缺的资源，将加快向品牌企业集中，一般的中小企业将难以为继，导致两极分化的结果：强者愈强，发展提速；弱者愈弱，直至消亡。这是不可避免的结局，也是品牌时代的深层次背景。

      品牌到底有什么用？纵观市场，品牌在市场号召方面的强大威力开始快速体现。从目前的销售市场来看，融侨、阳光、三盛、融信、中庚、正祥、世欧、仁文、海润、金辉……在售的品牌企业不过这20家左右，而这些品牌企业开张“盛宴”的背后，是否可以说是非品牌企业黯然引退的悲歌？

      品牌强调的到底是什么？对于非品牌企业来说，建设品牌是活下来的必由之路，但留给他们的时间已不多。同样，对于品牌企业来说，也不是高枕无忧。“大腕”之间的竞争将更加激烈，品牌要树立，更需要维护，能剩下来的，才能立足于市场。

      “品质至上”是立业之本。唯其如此，方能让对手难望其项背，搭乘消费者，一道奔向更为完美的居所。