福州年底动建近200万m²保障房

      今年以来，全国各大城市先后公布了各自的保障性住房建设计划。

      早在今年的１月３１日，《福州市２００８年度住房建设计划》就已公布，内容显示，２００８年福州住房建设总量目标为５２０万平方米。其中，至少有１５０万平方米的社会保障房，约占总计划的２８．８％。

      ５月２３日下午，福州市政府召开福州市社会保障房建设情况新闻通气会。会上宣布２００６年以来，福州市启动实施了１４个社会保障房建设项目，总建筑面积２５５万平方米的社会保障房项目将于今年全部竣工。另外，今年福州市除陆续新建１５０万平方米社会保障房外，还将开始动建东部新城２００万平方米左右的社会保障房。还将从社会保障房已竣工的西园东一区、福湾新城、西庄小区、福湾新城、西园二期项目中调整安排６００套保障房，作为今年首批经济租赁房的房源。

      ６月２１日，福州市政府办公厅再次公布最新消息，年底前计划新开工建设社会保障房项目将达到１７个，总建筑面积达到１８８．２８万平方米。目前鼓山公寓、东坑地块、丞相坑地块、公证新苑、东投岳小区等５个项目已落实交地，鼓山公寓已进场施工，其他４项正在办理建审等前期工作；飞凤水岸、仓山区原联合收割机厂西地块、龙津公寓、盛世新城、东浦新苑、胜骏小区等６个项目正在拆迁交地阶段；下一阶段将动迁官路小区、鹤林新城南侧、原福州煤气厂地块以及鹤林一期、鹤林二期、鹤林三期等６个项目。

　　社会反响

　　有效落实保障房政策是关键

      据了解，作为“国六条”政策的配套措施，建设部从２００７年开始要求各地编制住宅发展规划。“但是具体指标能否落地？能否真正按照规定建设到实处？这是考验政府的执行能力。”福州地产界知名学者刘福泉提到说。

      开成地产副总裁郑景枫对于保障房政策推崇有加，“可以说，２００８年是保障性住房实施深化的一年：限价房的购买，标准将进一步细化；经济适用房的监管，力度将进一步加深；廉租房的建设，规模也将进一步扩大；控制经济适用房和廉租房的出租，将出台细则。当然，保障房建设的愿景是美好的，但实际的实施并不容易，如何实施、如何落到实处才是解决问题的关键所在。”

      福建省住宅产业商会副会长、新境界房地产代理有限公司董事长杨锌也对政策的有效落实颇为关心。“新政频出的２００７年给２００８年最直接的影响就是两个词：发力和落实。２００８年是政策落实年，也可以称为政策发力年。可以说，政策如果落实得比较好，对未来房地产市场发展会比较有利，如果政策落实不到位，或者打了折扣，那么过去存在的问题会依然存在。同样道理，在保障房政策上，如何落实，如何引导消费需求，如何确保买不起房子的人能真正得到政策恩泽，如何针对高收入、中等收入以及低收入人群进行有效的消费分流，对整个房地产市场的发展同样关键。”

      记者在五四路上随机采访了几位市民，大多数人认为社会保障房的推出对缓解购房压力是有好处的，但是在网络上常常可以看到有些地方有人开着宝马来选号的新闻，因此政府如何有效落实保障房也很关键。部分市民还表示，保障房的推出对他们个人影响不大，保障房的地段、周边配套和规划不是特别理想，而且大都是９０平米以下，他们基本不会选择保障房也没有机会购买保障房，但是希望保障房在住房环境方面能有改善，“不能价格低，居住环境也下降。”

                                                　市场影响

　　引导地产行业健康发展

      年初福州保障性住房建设计划公布，省政府发展研究中心副主任杨益生就对媒体表示，福州出台的住房计划对于构建科学地产、和谐地产有重要意义，而且建设保障性住房也是政府职能的归位行为。

      “尽管保障房的建设量大有提高，但对于商品房市场应该是利好。”杨益生说，“商品房市场在被廉租房和经济适用房分流了一部分市场后，其潜在需求空间仍旧巨大，而且孕育的是更健康成熟和更具有消费能力的群体。另外，政府通过各种调节手段引导消费需求，修正人们的住房观念，进而引导整个房地产消费体系的健康发展。”

      郑景枫也对保障房的有效落实对楼市的健康发展给予了肯定，“保障房的介入，使房地产市场由原来纯粹的商品房单轨制转化成保障房与商品房共存的双轨制，满足了社会各阶层不同的梯度消费，这不管是对市场还是对整个社会的和谐都是有利的。”

      至于保障房对福州楼市的影响，杨锌做了一个形象的比喻。“影响是相对而言的。所谓‘项庄舞剑，意在沛公’，如果说政府推出保障房是‘项庄舞剑’，那么‘沛公’就应该是无能力购买商品房的低收入人群。从确实解决低收入人群住房问题的层面上讲，保障房对商品房不存在任何不利的影响因素，甚至有利于整个市场合理地、健康地发展。当然，我强调的前提是‘确实解决’；反之，如果‘沛公’都跑没了，即使你项庄的剑舞得再好也是徒劳。同样道理，如果保障房落实不到位，则势必分流一部分原本属于商品房的消费客群，这对正处于盘整期的房地产市场是相当不利的。”

      刘福泉也告诉记者，保障房的集中放量，必然会对福州楼市造成冲击，尤其是中低档楼市市场。“如此大比例的保障房建设必将重建现有的住房市场结构，产生的作用将是调控楼市。保障房对楼市调控的途径是，直接改变购房者对市场的预期。”

      在群升置业总经理肖斌看来，保障房的大量推出，对中高端产品的影响不是太大，对低端、没有特点的产品有一定的影响，这就对开发商细分市场和产品品质提出更高的要求。但是，短期之内的影响不是太大，因为自住型刚性需求目前还比较旺盛，还需要商品房的补充。

                                      抑制房价快速上涨

      政府这两年的重点都在推保障房，对商品房市场会产生多大的影响？对人们最关心的房价又会带来哪些影响呢？    

      刘福泉：目前正在建设的普通商品房拿地成本、融资成本较高，房价很难降下来。而保障房现在的建设标准越来越高，环境、品质、生活配套等都有了一个很大的提高，再加上有很大的价格优势，很可能会吸引一部分原本有意向购买中低端商品房的群体。

      郑景枫：对整体的均价有起到一定的拉低作用，但没有什么实际意义的抑制作用。就好比奔驰与ＱＱ，你不能幻想用ＱＱ的价格享受到奔驰车的性能，也同样不能要求奔驰车卖ＱＱ的价格，这是不现实的；同样的，保障房与商品房是为了满足不同人群的居住需求，两者在价格上不能相提并论。

      肖斌：保障房的陆续推出，购房者必然会回归理性置业。政府推出保障房就是想构建一个梯度消费，不同层次有不同的需求，大家不会再盲目地去跟风买房了，学会选择自己需要的产品，这对有效抑制整体房价的过快增长是会起到一定作用的。

　　开发商们

　　如何应对

      面对集中上市的保障房，开发商该如何应对？在今后的市场中如何寻找一条上升通道？这是摆在开发商面前很实际的一个问题。

      郑景枫：可以说，观望是近来国内楼市出现频率最高的词语之一。２００８年，观望的不仅仅是消费者，开发商也加入了观望大军。２００７年出台的金融政策、土地政策，对资金和土地的紧缩是直接作用于开发商的，对开发商的生存也提出了更高的要求。

      刘福泉：现在的市场有一个误区，市场上的商品房价格很高，给大家带来的倾向就是开发商开发的商品就是高档的，其实开发商也能开发中低档的市场，也能介入保障房的市场。譬如万科已经深入到廉租房市场，而富力地产也开始涉足北京的两限房。

      杨锌：保障房如果能死死抓牢低收入、无能力解决住房问题人群并落实到底，那么，保障房与商品房就能和谐共处，也就没有所谓的打压商品房生存空间一说了。而对于开发商来说，只能勤练内功，做好创新，把品质建设进行到底。

　　产品结构调整细分

      保障房会不会打击商品房的生存空间？二者能否各司其职，和谐共存？这是业内的专家们需要思考的。

      刘福泉：对于某种特定户型，譬如９０平方米以下的户型，购房者的选择面更广了，但价格差距拉大了，保障房的推出必然会分流这部分人群，因此这部分开发商受到的冲击是一定的，为了争夺相同的购买人群，开发商不得不考虑在产品上多下工夫。

      缪斌：保障房的开建和放量，购房者有价值参照体系，这对开发企业的管理能力和成本控制能力提出了更加严格的要求。市场会更加细分，改变商品房单轨制的现状，甚至朝着二元化的方向发展，有钱人住的就是豪宅，普通百姓住的就是一般的社会保障房。 

                                       新加坡80%多的人住组屋

      新加坡民用住宅房地产市场，主要由组屋（类似中国的经济适用房）和商品房两部分组成。截至２００３年底，新加坡政府在４０多年的时间里共建成组屋９６．８万余套，全国约８４％的人口居住在组屋中。一般来说，新加坡公民结婚后即可到建屋发展局申请购房，两年内便能拥有一套组屋。

      符合条件的购房者可以向建屋发展局申请优惠按揭贷款，而中央公积金则是新加坡人购房的主要资金来源。

      新加坡商品房市场的主要客户群，是收入较高的二次置业者或投资者。由于新加坡大多数家庭都拥有低价组屋，商品房市场总体上不太活跃。

      为了防止房地产开发商的炒作，新加坡政府还制定了细致和周全的法律法规，对房地产市场进行严格监控。

      例如，建屋发展局的政策定位是“以自住为主”，对居民购买组屋的次数作出严格限定；居民购买组屋后一定年限内不得整房出租，仅允许房主与租户合住；组屋在购买后５年之内不得转让，也不能用于商业性经营，否则将受到法律严惩；新加坡公民购买商品房后如不愿退回已购组屋，就必须继续在组屋居住，否则将受到严厉处罚。

　　保障性住房

　　被忽视太久了

      “现在的房价真的不算贵。”

      福州著名学者刘福泉教授曾经在采访中这样说，我不由为他捏了一把汗，敢冒天下之大不韪，和大多数房奴“唱反调”，勇气可嘉。

      但刘教授紧接着解释，“我这里说的‘房价’是指商品房，商品房卖到现在这个价位是合理的，为什么那么多人觉得贵呢？因为他们混淆了关键的概念——商品房不等于所有的房子。”

      换言之，“中国的住房产品结构，严重失衡。”

      刘教授的话，一针见血，直戳中国楼市“软肋”——保障性住房，被忽视太久了。

      “要抓紧建立住房保障体系……”

      今年两会上，温家宝总理在民生地产的蓝图上画了一个“圈”，圈出了一个“广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”的桃花源。

      而后，地方政府纷纷行动起来，其中，福州市政府办公厅明确规划，年底前新开工建设社会保障房１７个项目，总建筑面积１８８．２８万平方米。这将是福州保障房历史上浓墨重彩的一笔。

      当“饼”已经“画好”，怎样“分”，更成为当务之急。

      如开宝马住洋房，还买着经济适用房的现象，屡屡见报。

      而廉租房的标准，却总是暧昧地模糊着。

      “保障房是政府的责任，毋庸置疑，但不是全中国每个人的住房都是政府的责任。”

      “清晰、统筹的廉租标准是我们最需要的。”

      采访中，刘教授一再强调一个公正标准的重要性。

      毕竟，我们有责任为“天下寒士”买单，但我们没义务为“大多数”结账。

      郑景枫：就目前看，保障房是房地产市场的一种辅助性产品，因为目前保障房的盘量并不多；从长远看，保障房应该是与商品房平起平坐，二者同时满足不同社会消费群体的住房需求。因此，保障房与商品房应该各司其职、和谐共存，这样的楼市才是健康的、合理的。