不少人认为90平方米以下的小户型总价比大、中户型要低，更适合中低收入者购买，但据记者调查，在福州房地产市场上，小户型在开发量、购买人群及购买用途上都与人们的期盼偏离。

　　【记者调查】

贵而不宜居中低收入者的奢侈品

　　为了了解福州90平方米以下小户型的开发情况，记者翻开了小户型房产的开发版图，从中可以明显地看到，市中心开发量较多，而金山等新区则较少。

　　据记者了解，目前福州90平方米以下的房产主要集中在市中心，以五四路、五一路、六一路为轴的一类地段，如汇诚·和源居、阳光·假日公寓、中庚·财富天下、君临·香格里、星势力等。由于市中心土地日益稀缺，因此开发商拿到的地块相对较小，不适宜开发规模较大的楼盘，小户型于是成为市中心楼盘开发商首选的户型产品，因此在市中心的不少楼盘中，有相当一部分是纯小户型楼盘。虽然目前福州市中心也有不少大、中、小户型混合开发的楼盘，但小户型产品在整个楼盘中所占的比例也较高。

　　虽然市中心小户型产品开发量较多，但可不是一般人能买得起的。众所周知，由于福州市中心土地稀缺，令市中心房产价格涨幅超过其他区域，这决定了市中心小户型产品的不菲价格。据记者了解，目前福州市中心的大部分小户型产品的单价已超过7000元/平方米，还有相当的一部分单价已超过或直逼万元大关。

　　“以此价格计算，纵使面积只有50平方米，总价也接近或超过40万元，这样的房子不要说不适合一家三口居住，其价格也非平民百姓可以接受！”一位在国企工作的人士这样告诉记者。“目前的小户型别看它面积小，对于中低收入阶层来说，它可是一种奢侈品。”地产业内人士郑先生说，对于普通中低收入阶层来说，买房的主要目的是为长期居住，而90平方米以下的小户型从面积上说，并不能满足福州主流结构家庭的居住要求。有资料显示，目前福州市区家庭人员数已从过去3.62降到了3.06，也就是说，目前大多数福州人的家庭结构为一对年轻夫妇加一个小孩。对于这样人员结构的家庭来说，要满足日常的生活起居，至少要有两室至两室半的居室结构。而就目前福州小户型的设计水平看来，90平方米以下的面积，特别是50～60平方米的面积要做到这样的结构是有难度的。

　　 “即便小户型可以满足一家三口的居住需求，我也不想买小户型”，一位购房者告诉记者，在目前的福州房地产市场中，小户型虽然面积小，但单价却比同一楼盘中的大、中户型高。这位购房者说，他在市区看中一个楼盘，小户型的单价比大、中户型的单价高出了200元/平方米，也就是说，要买80平方米的面积，至少要比大、中户型高出1.6万元，与其如此，还不如去买面积大一点的房更划算！

　　自住多为白领  投资占了一半

　　虽然大多数的中低收入阶层买不起90平方米以下的小户型，但并不影响其销路极佳的局面。一位开发商告诉记者，每一次推出90平方米以下的小户型时就出现扎堆哄抢的场景。

　　那么是谁在买小户型房产呢？金山一楼盘的开发商告诉记者，在购买小户型的业主当中，90%以上是本科学历，年龄在24到33岁之间，主要为白领阶层，多用于自住。这位开发商说，很多年轻人在市郊购买总价较低的小户型，其目的是用于过渡性居住。“进一步，以小换大；退一步，卖房解决急忧”，年轻购房者刘先生说，现在手中存款不多，但房价永远涨得比工资快，如果想要存够了钱再买房，现在看来几乎不可能，与其如此，不如先买一套，解决个人居住问题，而且随着福州房价的进一步攀升，这套房子还可以升值。而在目前的福州二手房市场上，小户型产品因总价较低，更容易被市场接受，因此极易出手。

　　相对而言，位于市中心的某小户型公寓的目标定位就比较明确。从开售至今，其均价也涨了2000元/平方米左右，已接近9000元/平方米。开发商告诉记者，在这座市中心小户型楼盘的买家当中，大部分是律师、广告从业者及收入较高的企业员工等高收入阶层，此外，超过50%的买家购买是用于投资。采访时，几家开发商都跟记者提及了一些数据：基本上，购买一套小户型，首期一般都在10万元左右，月供按20年算，多在1000多元，而如果这类房子地处市中心繁华地段，月租可达到1200元到2000元左右，15年即可收回成本。业内人士分析，在目前国内投资渠道不多的情况下，购买市中心小户型自然成为很好的、稳定的投资手段。

　　捆绑销售成风  供应“明升暗降”

    调整房地产市场供应结构，加大小户型的开发比例，是国家房地产宏观调控政策的重点。有消息说，自去年“90－70”政策出台执行后，福州市加紧了该政策的落实力度，不仅对政策之后上市的土地严格执行“90－70”的要求，而且对政策大限之前已报批的项目也加大了小户型房产的开发比例，据一些开发商透露，在今年3、4月份新上市的项目中，小户型的开发比例已被强制要求在30%以上。

　　虽然开发商被强制要求扩大90平方米以下小户型的开发比例，但大多数开发商告诉记者，他们对小户型的市场接受度没底。一位在金山开发楼盘的开发商告诉记者，现在开发商对小户型的开发完全只是凭感觉。他说，“现在金山的楼盘规模都较大，且定位较高，因此户型基本都做成大、中户型，90平方米以下的小户型数量较少，为了能获得市场差异性的效果，我们试着推出少量小户型。”这位开发商说。这种试试看的策略虽然运用到了实际当中，但小户型的数量还是被控制的，据了解该楼盘推出的小户型只占总开发量的10%，首次推出量不足30套。结果，一经推出，马上就被抢购一空。“但是如果将小户型的开发量扩大到总开发量的30%，其结果肯定不会像现在这样。”这位开发商说，由于大多数小户型并不适合福州主流家庭居住，限制了其客户群的层面，一旦开发量上去，就会造成供过于求的现象。

　　正是由于开发商对小户型产品市场的担忧，令福州的小户型开发量存在“明升暗降”的现象。据一位业内人士透露，一些3、4月新上市的楼盘对小户型产品采取了“另类”销售法，将小户型变“大”，比如说，开发商在审批项目时，其小户型的开发量达到了政府规定的要求，但在实际销售时，却采取将两套小面积的房子“捆绑”销售的模式，两套小户型“捆绑”后的总面积突破了90m2的户型限制。还有一些开发商干脆推出子母房，一大一小任意打通。

　　这种“变小为大”的销售模式实际上减少了小户型房产的供应量，有业内人士告诉记者，就在售楼盘小户型总量来说，在6月份前，其在福州市商品房总量中的比例不会超过20%。

　　【后市分析】亟待配套政策支持

　　在“90－70”的政策之下，小户型大量上市将是一个不争的事实，但在现今条件下，业内人士认为，如果政府没有相应的政策配套措施跟上，小户型有可能走上与“解决中低收入人群居住问题”相反的道路。

　　据了解，自从去年7月6日开始，福州大部分拍卖的土地规定“90平方米以下户型住宅需占70%”，按照福州房地产开发的规律来看，一些新政策下的小户型房产将从今年5月份开始陆续上市，而6月又有大量90平方米以下社会保障性用房上市，因此，从今年下半年开始，福州房地产市场将成为小户型的天下。

　　与小户型大量上市不成正比的是，开发商对小户型的市场接受度并没有信心。许多开发商告诉记者，就目前福州购房者购房需求调查情况看来，尽管福州房价一直在涨，但多数购房者仍然认为90平方米以下的小户型产品并不适合长期居住，一旦开发量增加，其市场消化能力值得怀疑。

　　“如果没有相应的配套政策的支持，小户型还有可能被投资客囤积，从而大量空置，变相地浪费社会的土地资源。”一位业内人士认为，现在小户型因总价较低，成为较为稳定的投资升值产品，由于没有限制措施，有些投资客一买就是数套，其中的大部分都只能空置着。

　　 “如何鼓励普通购房者按照实际需求，阶梯性住房消费？如何防止投资客钻小户型的空子？这是政府部门在小户型大量上市前应考虑的问题。”一位房地产研究人士认为，过去的房地产市场管理多注重于转让环节，比如对二手房出让征收个税和营业税等七八个税，而对持有环节和购买环节却疏于管理，因此现阶段，应利用税收手段鼓励普通购房者购买小户型产品，比如现在福州对140平方米以下单价5500元/平方米以下的普通住宅实行按购房总价1.5%的优惠征收契税，对此标准以上的房产实行按房产总价3%的比例征收契税，如果能实行分段征收契税的方式，比如，对购买90平方米以下实行1.5%的契税，对购买90至140平方米房产实行2%契税，对购买140平方米以上房产征收更高契税的话，对鼓励购买一定大有益处。同时，为了防止小户型房产为少部分人所拥有，还应出台对购买不同数量房产征不同税的政策，购买数量越多，税要缴得越高。