去年，受国家“90-70”双限政策的刺激，“小房子”放量。然而与预期相反的是，今年上半年福州上市的小户型产品价格普遍推高。对于调控的“不尽如人意”，业内人士认为，新规划审批的小户型项目，今年下半年以后才会真正放量，“那时候，户型新政调控的平抑价格效应才会真正显现”。

　　【市场现象】

　　“小房子”也有大市场

　　“如果不出意外，一个楼盘开盘不久，不管开发商采取什么营销策略，100平方米以下的中、小户型总是先被‘抢光’。”一位地产业界人士这样说。

　　来自中庚·国际华府的消息是，该项目中的中、小户型住宅，尤其是90至100平方米左右的住宅，购房人很“买账”，在年初推出即被订光。而实际上，开发商该项目营销的主打产品却是120平方米至150平方米的大户型住宅。同样的情况也发生在正祥·一品新筑，今年3月中旬，一品新筑正式对外接受预登记。从当天的销售情况看，在整个楼盘中，中、小户型住宅的销售压力最小，有时候一套住宅会有数个购房者争抢。

　　其实中、小户型的住宅热销并不是个例。据记者了解，在目前的福州房地产市场上，无论是在市中心还是在新区，新开发的中、小户型的住宅都不愁卖。“这其中有政策因素，更暴露了市场原有结构的缺陷”。

　　按照市场规律，好卖一定会带来不菲的价格。据业内人士介绍，在同一个楼盘中，中、小户型住宅每平方米的单价往往高于大户型的住宅。开发商对此解释说，按照目前的客户要求，一般来说，每套住宅都必须要有一个朝阳的房间，也就是说其朝向不是朝东就要朝西，按这一要求设计中、小户型住宅，就意味着把一个标准层的平面面积给缩小了。另外，同样的建筑面积，小户型项目的厨房多、卫生间多、管线多、隔墙多，它的土建成本投资也比大户型住宅要高10%到15%，所以中、小户型住宅的单价略高于大户型住宅应在情理之中。但从目前福州房地产市场中、小户型住宅的销售价格看，它们与同一楼盘中大户型住宅的单价差远高于成本差。有业内人士透露说，目前开发商对中、小户型住宅的价格定位是与福州购房者的消费习惯相联系的。这位人士说，福州购房者买房大多看重总价，而中、小户型的住宅由于面积小，即使单价高，其总价也可令购房者接受。打个比方说，一个60平方米的住宅，每平方米的价格增加100元，总价不过多6000元，而对一个150平方米的大住宅来说，若每平方米的价格增加100元，总价就要增加15000元，相比起来，购房者对前者的接受程度会更高些。　

　　【热销探究】

　　市场有效需求旺盛

　　在“90-70”政策未出台前，在福州楼市，中、小户型的住宅并非没人买，但因为开发商更看重大住宅的开发，使小住宅的市场供应有限，让人们很难买到。而“90-70”政策的出台，不仅强制性地使中、小户型的住宅成为市场供应的主流，同时，它又对购房者起到了购买引导作用。根据近几个月的《福房指数市场分析报告》(由本刊与福州大学房地产研究所共同发布)的数据显示，从去年10月开始，90平方米以下的中、小户型住宅的消费量一直都在上升，在福州房地产市场中的销售比例从去年10月份的22%上升到今年2月的29%。

　　“购房者开始接受中、小户型住宅还和房价有直接关系”，房地产学者刘福泉说，“90-70”新政和经济发展相符合，因此能较快被大众接受。现在福州的房价一直在涨，这令总价较高的大户型住宅市场接受度下降，这就如同在香港、日本，由于当地的房价很高，导致流行的都是五六十平方米的小房子。

　　除了房价的原因，中、小户型住宅能被购房者接受也与目前福州家庭结构变化以及福州地域特点有关。福州市规划设计研究院院长助理陈亮说，近10年来，福州家庭结构小型化趋势明显，上世纪90年代初，福州户均人口是4.1人，家庭结构多为两代、三代同堂。到了2000年，户均人口为3.47人，其中市区户均人口仅为3.06人。到了2005年，户均人口继续下降，仅为3.11人，也就是说福州的主流家庭结构应是三口之家，他们的住房需求只要两居室就够了。

　　另据一市场分析人士说，在福州房地产市场上，面积在90平方米左右的两居室、两居半住宅具有相当稳定的客户。因为，购买两居室的客户几乎跨越所有年龄段，从刚结婚的到养老的，都可以长期居住这种住宅，再加上开发商合理的项目规划和社区环境，这些因素使90平方米左右的住宅成为市场上最不缺少购买力的房子。

　　住租投资皆相宜

　　“现在先买，将来住房更新换代，可以拿出去租。”记者在金山某楼盘遇到了一位正在购买小户型住宅的业主。这位就职于某银行的职员承认了她的理财计划：双方的父母都有很大的住房，都能够接受小两口同住，但是刚结婚，想过几天“二人世界”，所以决定买房。为了随时可能为人父母，太小的房子不选了，但是大户型总价高，负担重，所以选择了90多平方米的小两居房。她说，现在金山中、小户型住宅的房价一般为5000元／平方米，买一套80平方米的住宅，价格在40万元左右。目前该区域的房租还比较低，大约仅有700元／月，所以这两年，这套住宅可以先用来自住，相信随着大金山的发展，这儿的租金肯定会上涨，到时候再把它租出去，以租养贷减轻负担。

　　“在金山区域，小面积住宅与大面积住宅的租金基本相当。”一位房产中介人士告诉记者，一套150平方米的复式房和一套80平方米的住宅，在租赁市场上的价格几乎一致，而在市区，小住宅的租金优势会更明显一些。这位人士说，小住宅的装修费用和购买成本小于大住宅，打个比方说，一套60平方米的住宅，含装修成本可能在65万元左右，而一套100平方米的住宅，成本则可能达到120万元。在租赁市场上，60平方米的住宅可以租到1500元以上，而120平方米的住宅的租金则不会超过2500元，由此，买小住宅是小投入大回报。

　　除了住租相宜的优势外，中、小户型的住宅还是二手房市场上的热门产品。据了解，相对于大面积的住宅，小面积的住宅由于总价低，更易为二手房的购买者所接受。据了解，目前在福州二手房市场上，中、小户型，尤其是90平方米左右的住宅非常抢手，在市中心，2000年以后的框架结构的单价早已逼近8000元/平方米；在新区，其价格直逼新盘，而大户型的住宅，即便与中、小户型的住宅单价相当，但因其总价较高，销售压力很大，交易的时间往往会比中、小户型长一倍。

　　【后市分析】

　　未来放量供求可能失衡

　　“90平方米以下，70%以上”双限政策目前已实施半年多，相关市场配套措施亦已出台，业内人士人分析，6月份左右，福州房地产市场的商品住宅供应结构将会出现大的变动，90平方米左右的中、小户型住宅在供应量上将有大幅提升。

　　自去年6月1日，“90-70”政策发布后,福州许多新开发的楼盘都开始调整了户型配比，去年12月面世的金辉·枫尚等更是打出了中户型楼盘的口号。有业内人士粗略统计，目前福州新推楼盘里中、小户型的开发比例，已从过去的20%上升到40%左右。“至少在未来一到两年之内，市场上将充斥着体量极大的90平方米以下户型”，开发商郑先生说。从去年7月6日开始，福州大部分拍卖的土地规定“90平方米以下户型住宅需占70%”，而从近几年福州房地产开发的规律来看，房地产项目从规划设计、开工到竣工，时间一般都在一年左右。加上从去年开始，福州开发商购买土地的付款方式从严，使开发商的开发速度加快，因此估计从今年5月开始，中、小户型住宅将大批放量。另有记者从开发商处得来的讯息，福州从去年底开始，对原有拿地的开发商亦开始执行严格的“90-70”政策，这将使得中、小户型的上市速度加快，上市量进一步增加，这预示着福州房地产市场将从原来“大户型做主”的时代走向“唱响中小户型”的时代。

　　当中、小户型的住宅不再存在供不应求的局面时，其价格也将回归到正常值，这一点，在2月份发布的福房指数中也有体现。根据福房指数显示，今年2月，90平方米以下的住宅，成交的套数为749套，在楼市中所占比例较1月上升了1%，但成交金额比上月却略有下降，这是由于2月份多个楼盘对此户型住宅的价格做出向下微调的举措。许多开发商也表示，一旦90平方米以下的住宅大量上市，将可能会带来两个问题：一是由于社区的户型配比以小户型占据多数，就会造成人均占有社区资源的不合理性：上下班的时候电梯超载、供水供电过于集中等，这样的楼盘其品质很难提升；另一方面，由于小户型大量上市，在短期内可能会形成供过于求的局面。这两方面的因素将会造成小户型住宅价格的下跌，但由于小户型住宅的成本并未降低，因此其价格的降幅也不会太大。