《物权法》与市民生活

　　自行管理，业主有权定夺

　　《物权法》规定：业主可以自行管理小区有关人士认为，大型社区由业主自管很难操作

　　不用物业企业，业主能自己管理小区吗？将于10月1日起施行的《物权法》明确回答了这一问题。第八十一条规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。”

　　经过多年来的发展，我市目前基本实现了物业管理专业化、市场化和社会化。统计资料显示，截至2006年底，全市共有物业企业280家，全市物业从业人员近2.5万人，全市物业覆盖率近61%，其中新建住宅区物业覆盖率100%，但在一些旧的小区特别是过去的单位自建房并没有专门的物业公司管理，多为居委会聘请保洁人员等方式进行简单管理。

    业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。（陈立新 摄）

　　＜生活案例＞

 
　　不满物业管理业主想自管小区

　　家住湖里某小区的林先生对小区物业非常不满，在他看来小区物业根本没尽到职责，设施坏了，不及时维修，治安问题也较为突出。小区居民江女士提起小区里的物业也直摇头，她说前几天楼下的储藏间又被盗了，去年自己家的储藏间也被盗过，江女士说，自己家的储藏间有两道门，里面的木门还用钢条加固过，撬门的声音肯定很大，虽然她家在楼上听不见，但她想不明白，如果小区里真像物业所说的有那么多保安，又怎么会让小偷得逞。江女士觉得除了看到几个清洁工外，就不明白物业到底在做什么。

　　林先生仔细阅读了《物权法》后，发现其中有可以由业主自行管理小区的条款。他觉得如果由业委会聘请懂行的人来进行管理，既管得好又省钱。可林先生也担心，这种业主自管的事并没有先例，实际上能行得通吗？

　　＜专家说法＞

　　目前只适合小型社区

　　对于《物权法》规定的“业主自行管理”条款，厦门市物业管理协会副秘书长林昆明的意见是，在物业管理条例中，注重的是物业区分权的问题，并没有规定小区不能自行管理，我市一些年代久远的小区就是自行管理，也不是不可以。但问题的关键是，业主委员会只有管理权，并没有经营权。业委会要管理小区也必须雇佣专业人员，而且业委会的收费有没有许可，要如何进行管理，这牵涉到很多相关的问题。

　　前埔南区四、六、七组团业主委员会主任许晴义的看法是，选择谁来管理是每个业主所拥有的权利，不过无论是选聘物业公司，还是业主自管，对于小区来说，都是非常重大的事项，必须通过业主大会表决通过，才能实行。然而一个很现实的问题是，如果是业主自管，那么业主委员会就要自己组建机构，建立一套人马，这是一系列很复杂的管理程序，对于像前埔南区四、六、七组团这样拥有30多万平方米、1万多人口的大社区，要自管不是想干就能干的。目前自管，可能仅适合在小型社区实行。

　　＜律师观点＞

　　业主自管问题可能更多

　　厦门理海律师事务所的江伟律师对业主自管小区并不抱乐观态度。他认为，《物权法》提出业主可自管小区，虽然可以唤起更多业主的责任意识，把业主放在权利主体的位置。但是，这可能意味着更多的麻烦。

　　他说，业委会是代表广大业主意思的执行机构，换句话说，业主自管小区的形式就是业委会来管理小区。可是，业委会仅仅是个管理机构，不是经营机构，不能收费，也不能雇人。现在厦门住宅小区的普遍情形是由物业公司来管理，如果没有物业公司，就将出现空档，而这恐怕会引起更多问题。

　　林律师估计，在《物权法》实施后，政府应该会对有关物业管理的行政法规进行修改，以适应新形势的发展。

　　＜部门看法＞

　　自行管理小区，业委会面临考验

　　在市建设与管理局房地产开发与物业管理处副处长邱永聪看来，如果业主真的打算自行来管理小区，那么必须至少具备两个要件。一是小区业主委员会的运作要规范，二是社会物业管理市场分工要更细、更发达，分工的指向要完备。

　　显然，如果由代表业主利益的业主委员会来实施小区管理，业主委员会将面临更大的考验，能否像业主预期的那样管好小区，又应该由谁来监督业主委员会成员的行为，这一切都要求业主委员的运作必须规范、透明，真正站在业主利益实施各项管理细节。问题的另一方面是，业主委员会毕竟不像专业的物业企业，不可能自己来进行小区的各项服务工作。与物业公司的一整套人马不同，可能出现的情况是保洁、电工、保安等是不同公司的人。这就要求社会的分工要细，比如哪一家公司保洁做得好，就聘请哪家公司的保洁人员。