自房改以来，和大多地方一样，武汉楼市进入商品房时代。并且以最快速度进入市场化。长期以来，二手房和新房的供应成交比维持在约1：1.5至1：2左右。而作为享有优惠政策，具有社会保障功能的特殊商品房——经济适用房在武汉却在经历了上世纪80年代末和90年代中后期两次大发展后却日益萎缩,仅仅成为商品房市场的一个补充。以至于在最近几年的调控中，经济房始终不能成为一种有效的调控手段。这其中很大的原因在于地方政府的趋利和对市场化的迷信，放弃或淡化了作为政府重要职能的社会保障职能。好在近来政府已经吸取了教训，开始作出反思和调整。

经济房大量入市 改变楼市供应格局

      而此轮政府的调整是迅速而有力的。不仅体现在政策调整上，也体现在市场的供应结构上。各大城市在经济房、限价房和廉租房的供应上所占比例都在约25%左右。武汉市08年经济房竣工面积预计在300万平方米，已经超出这个比例。而此前市场上主要是新商品房和二手房的天下。新房和二手房就如同三国中的魏、吴一样始终处于传统的优势地位，而经济房则如同蜀一般始终处于弱势。

      如今经济房以“集中”和“大量”改变了这种形式。最近百步亭悦秀.景兰两大项目5400套经济房的上市集中冲击了本已经萧条的武汉新房和二手房市场，尤其是同区域的新房和二手房市场。经济房的持续大量冲击，还会对其他两类物业的价格产生更大的抑制作用。而二手房相对新商品房的供应交易比也在逐步提高。从某种意义上说。江城楼市已形成了新商品房、二手房、经济房三足鼎立的局面。这无论对于房价的控制还是购房者的选择都是十分有利的。

楼市格局变化凸显政府政策取向

      新房、二手房、经济房的“三足鼎立”不仅改变了市场的供应格局，也反映了政府住房制度的转变,标志着政府社会管理职能向社会保障和社会公平方面的回归。以前单一的市场化虽然极大促进了楼市的发展和地方政府财政收入的增加，但由此产生的弊病也显而易见。对经济房限价房等保障性住房的增量供应，以及对二手房市场的促进措施显示出政府住房政策以过去单一市场化为主，保障性为辅的模式向市场和保障共行的模式转变。市场化和保障性放到了同等的地位。有保有压、有张有驰。新商品房、二手房、经济房各有自己锁定的目标阶层和不同的消费群体。也使得政府对市场的调控和反应更加的具有灵活性。而这其中综合具有政策弹性和市场弹性，且政府负担最小的便是二手房市场。

二手房市场将逐步居于主体地位

      而在三足鼎立的市场供应结构的发展趋势中，必然会向二手房市场倾斜。上述所说由于历史和市场及消费习惯的原因，新房一直是市场供应的主体。但随着二手房市场的逐步成熟尤其是市场机制和监管机制的完善。二手房市场能和新房并驾齐驱了。从武汉市二手房市场的交易情况看，二手房与新房在供应成交比上逐步扩大。二手房与新房在市场容量上的差异也在逐步减小。二手房与新房，经济房各有优缺点，互相补足。

      从武汉楼市的发展趋势看,二手房市场也将逐步达到甚至超过新房而成为楼市的主体，这除了为市场供求关系这一基本元素所决定外，主要由两大因素决定。

      一是随着城市的开发，土地的稀缺性决定了可供土地量的逐步减少和土地价格的逐步提高。新房的开发成本和价格也必然会逐步提高。从而最终超出开发商尤其是购房者所能承受的极限，而导致新房供应总量和需求总量的逐步减少。新房最后必然会成为少数高收入群体的奢侈品。

      二是随着二手房存量空间的逐步累计，尤其是空置率的大量增加，存量房会长期增长下去，并且会超出新房的增长速度。因此二手存量房会逐步取代新房成为市场最大的供应来源。由于存量逐步增大，二手房的价格波动也是最贴近供求关系波动曲线的，也逐步最为购房者所认可和接受。

      另外建立二、三级市场联动机制，促进住房的流通，活跃市场也是政府所乐见、所追求的市场目标之一。因此在政策上政府也会继续出台利于二手房市场发展的政策和措施。

      由此可见，二手房、新商品房、经济房三足鼎立的局面会在较长时间内存在下去，并且向二手房市倾斜。但到底能否达到政府和市场都愿意看到的结果，还有待时间的检验!